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本期要點：

一、政策動態

（一）住建(jian)部(bu)官(guan)方(fang)再談房企債(zhai)務違約

（二）中(zhong)央(yang)巡視組向四(si)大AMC反饋巡視情況(kuang)

（三）人(ren)大(da)代表建議制定(ding)個人(ren)特殊債(zhai)務(wu)不予免除(chu)

二、行業訊息

（一）多家央企信托暫停地產業務

（二）房地產行(xing)(xing)業加速風險出(chu)清 銀行(xing)(xing)等(deng)機(ji)構出(chu)手支持(chi)房企并(bing)購

（三(san)）信達地(di)產(chan)6億元(yuan)中票“反饋(kui)中”，用于(yu)置換房地(di)產(chan)項目(mu)

來(lai)源(yuan)：浙商資產研究院

一、政策動態

（一）住(zhu)建部官方(fang)再談房企債務(wu)違約

2月(yue)24日(ri)，國新(xin)辦就推動住房(fang)(fang)和城鄉建設高質量發(fa)展(zhan)舉行發(fa)布(bu)會。住房(fang)(fang)和城鄉建設部副部長倪虹表示，堅(jian)決(jue)有力處置個別(bie)房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)企業因債務違(wei)約所引發(fa)的房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)項目(mu)逾期(qi)交付(fu)風險(xian)。倪虹提到(dao)，要(yao)(yao)堅(jian)決(jue)處置個別(bie)房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)企業因債務違(wei)約所引發(fa)的房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)項目(mu)逾期(qi)交付(fu)風險(xian)，以“保(bao)交樓、保(bao)民生、保(bao)穩定”為首要(yao)(yao)目(mu)標(biao)，以法(fa)治化(hua)(hua)、市(shi)場化(hua)(hua)為原則(ze)，壓實(shi)(shi)企業主(zhu)體責任，落實(shi)(shi)屬地(di)(di)政府管(guan)理責任，維護(hu)社會穩定，維護(hu)購房(fang)(fang)群眾合法(fa)權益。此外(wai)，中共中央政治局(ju)2月(yue)25日(ri)召開會議，會議強(qiang)調(diao)，要(yao)(yao)強(qiang)化(hua)(hua)黨(dang)中央對金(jin)融(rong)工作的集中統(tong)一領導，堅(jian)定不移走(zou)好中國特色金(jin)融(rong)發(fa)展(zhan)之路(lu)。要(yao)(yao)強(qiang)化(hua)(hua)金(jin)融(rong)風險(xian)防控，堅(jian)決(jue)維護(hu)金(jin)融(rong)穩定大局(ju)。

評論：恒大(da)等大(da)型(xing)房(fang)地產企業(ye)風險暴露給我國(guo)金融穩定帶來了較(jiao)大(da)壓力，房(fang)地產行業(ye)由于金額較(jiao)大(da)且覆蓋全(quan)體人民，因(yin)此對其風險處(chu)置(zhi)方案應以柔為主，主動推進司法清算很有可(ke)能引發社(she)會問題，不符合(he)當下共同富裕的政策(ce)主導(dao)。AMC應加強對房(fang)地產企業(ye)的紓(shu)困融資合(he)作。

（二）中央(yang)巡視組向四大AMC反饋巡視情況

據中(zhong)央紀委國(guo)(guo)家監委網(wang)站消(xiao)息，十(shi)九(jiu)屆中(zhong)央第八輪巡(xun)(xun)視(shi)向(xiang)中(zhong)國(guo)(guo)人民銀(yin)行(xing)、中(zhong)國(guo)(guo)銀(yin)保監會(hui)(hui)、中(zhong)國(guo)(guo)證監會(hui)(hui)、四(si)大(da)AMC等(deng)25家金融單位反饋(kui)工作近(jin)日全部完成，15個(ge)中(zhong)央巡(xun)(xun)視(shi)組分別向(xiang)25家金融單位進行(xing)了(le)“一對一”反饋(kui)。四(si)大(da)AMC周四(si)晚間同步發布落實中(zhong)央巡(xun)(xun)視(shi)組工作集中(zhong)反饋(kui)的會(hui)(hui)議，再度(du)表態加(jia)大(da)不良資(zi)產處置力(li)度(du)和(he)回歸主業的決心。

評論：中紀委(wei)對四大AMC的巡(xun)視(shi)反饋還是比(bi)較嚴厲(li)的，對華融資(zi)產表示(shi)歷(li)史(shi)遺(yi)留問(wen)題(ti)處理不夠堅(jian)決，可以看出四大AMC在過(guo)去的商業(ye)化轉型方向中央是持有(you)保留態度的，金融機構(gou)總體還是要(yao)堅(jian)持主(zhu)業(ye)發展。

（三）人(ren)大(da)代表(biao)建議制定個人(ren)特殊債務不(bu)予免除

在(zai)(zai)深圳對個人破(po)(po)(po)產(chan)(chan)制度探索實踐的(de)基礎上(shang)，全國人大代表、廣東國鼎律師事(shi)務所主任(ren)朱列玉將在(zai)(zai)2022年全國兩會(hui)提(ti)交議案(an)。在(zai)(zai)具體(ti)設想(xiang)方面，朱列玉提(ti)出了多個建(jian)議，比如將和解(jie)程(cheng)序作為(wei)個人破(po)(po)(po)產(chan)(chan)前(qian)程(cheng)序，當事(shi)人只有在(zai)(zai)申(shen)請個人破(po)(po)(po)產(chan)(chan)前(qian)履(lv)行了和解(jie)程(cheng)序，才可以啟動(dong)個人破(po)(po)(po)產(chan)(chan)程(cheng)序。此舉可減輕審判(pan)機關的(de)負擔。此外，朱列玉還建(jian)議我國在(zai)(zai)建(jian)立個人破(po)(po)(po)產(chan)(chan)制度時可采用許可免責，他(ta)認為(wei)某些特(te)殊的(de)債務并不(bu)能因個人破(po)(po)(po)產(chan)(chan)而被免除。

評論：特殊(shu)債(zhai)務優先于(yu)個(ge)人(ren)破(po)(po)產，這(zhe)有利于(yu)維護部分債(zhai)權人(ren)權益，避免個(ge)人(ren)破(po)(po)產逃避債(zhai)務責任。但是對特殊(shu)債(zhai)務的(de)認定需要明確，通常國家和其他善意債(zhai)權人(ren)應當優先考(kao)慮(lv)。

二、行業資訊

（一）多家(jia)央企信(xin)托(tuo)暫停地(di)產業務

去(qu)年(nian)以(yi)來，多家信托(tuo)(tuo)地(di)產(chan)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)出現違約，如何處置違約項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)以(yi)及存續項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)風(feng)險排(pai)查成為當(dang)務之急(ji)。在行(xing)業嚴監管(guan)之下(xia)，房地(di)產(chan)信托(tuo)(tuo)刮起了(le)一(yi)場(chang)撤退風(feng)。據了(le)解，目(mu)(mu)前包括中信信托(tuo)(tuo)、華潤信托(tuo)(tuo)等在內的多家信托(tuo)(tuo)公司紛紛對持有(you)(you)(you)的房地(di)產(chan)公司股(gu)權進(jin)行(xing)了(le)縮減。有(you)(you)(you)人(ren)(ren)離場(chang)就(jiu)有(you)(you)(you)人(ren)(ren)進(jin)場(chang)，另有(you)(you)(you)萬向信托(tuo)(tuo)等利用入(ru)股(gu)、融資(zi)等方式悄然(ran)布局。在專業人(ren)(ren)士看來，現行(xing)監管(guan)政策(ce)導向下(xia)，地(di)產(chan)業務將面(mian)臨融資(zi)受限(xian)及規模總量控制的雙重壓力，信托(tuo)(tuo)公司需(xu)建立完整(zheng)的風(feng)控模型來進(jin)行(xing)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)篩選。

評論：目前(qian)信托通(tong)常不(bu)主動做(zuo)房地產(chan)融(rong)(rong)資相(xiang)(xiang)關(guan)的(de)非(fei)標(biao)債業務，只有當(dang)房地產(chan)企業出險風險時(shi)才會承(cheng)(cheng)接相(xiang)(xiang)關(guan)資產(chan)，從近期幾件(jian)風險事件(jian)可以看出，中央企業和中央金融(rong)(rong)機構(gou)很(hen)多(duo)在扮演AMC的(de)角色，對相(xiang)(xiang)關(guan)產(chan)業的(de)風險企業進行資產(chan)承(cheng)(cheng)擔。

（二(er)）房地產行業加速風險出(chu)清 銀(yin)行等機構(gou)出(chu)手支持房企并購

近年來，如(ru)何化解房(fang)地(di)產企業風(feng)險(xian)一(yi)直備(bei)受(shou)關注(zhu)，而房(fang)企間的(de)項(xiang)目(mu)并(bing)購(gou)(gou)被(bei)視為有效方(fang)式之一(yi)。記者注(zhu)意到(dao)，今年以來，已有多家銀(yin)(yin)行(xing)針對房(fang)地(di)產企業并(bing)購(gou)(gou)項(xiang)目(mu)進行(xing)專(zhuan)項(xiang)資(zi)金(jin)支持(chi)，相關融資(zi)額度接近600億(yi)(yi)元(yuan)。具體(ti)來看，興業銀(yin)(yin)行(xing)計劃發(fa)(fa)行(xing)不(bu)(bu)低于(yu)(yu)100億(yi)(yi)元(yuan)房(fang)地(di)產并(bing)購(gou)(gou)主(zhu)題債(zhai)券(quan)，募集資(zi)金(jin)專(zhuan)項(xiang)用(yong)于(yu)(yu)房(fang)地(di)產項(xiang)目(mu)并(bing)購(gou)(gou)貸款(kuan)(kuan)投放(fang)。平安銀(yin)(yin)行(xing)、浦發(fa)(fa)銀(yin)(yin)行(xing)、廣發(fa)(fa)銀(yin)(yin)行(xing)均表示擬發(fa)(fa)行(xing)50億(yi)(yi)元(yuan)額度的(de)房(fang)地(di)產項(xiang)目(mu)并(bing)購(gou)(gou)主(zhu)題債(zhai)券(quan)，募集資(zi)金(jin)專(zhuan)項(xiang)用(yong)于(yu)(yu)房(fang)地(di)產項(xiang)目(mu)并(bing)購(gou)(gou)貸款(kuan)(kuan)投放(fang)。除了(le)銀(yin)(yin)行(xing)機(ji)構外(wai)，AMC機(ji)構也開始“出手”發(fa)(fa)債(zhai)支持(chi)房(fang)企并(bing)購(gou)(gou)。2月18日(ri)，中國(guo)東(dong)方(fang)資(zi)產管理股(gu)份有限公司在(zai)全(quan)國(guo)銀(yin)(yin)行(xing)間債(zhai)券(quan)市場(chang)公開發(fa)(fa)行(xing)不(bu)(bu)超(chao)過人民幣100億(yi)(yi)元(yuan)金(jin)融債(zhai)券(quan)的(de)申請獲批，募集資(zi)金(jin)主(zhu)要用(yong)于(yu)(yu)重點房(fang)地(di)產企業優質項(xiang)目(mu)的(de)風(feng)險(xian)化解及處(chu)置，開展房(fang)地(di)產行(xing)業不(bu)(bu)良資(zi)產紓困及房(fang)地(di)產金(jin)融風(feng)險(xian)化解工作(zuo)。

評論：應(ying)對房地產(chan)(chan)風險，重(zhong)要的并(bing)不(bu)(bu)是(shi)一味給房地產(chan)(chan)企業(ye)融資輸血(xue)，而是(shi)要托舉房地產(chan)(chan)市(shi)場價格，保(bao)證存量房市(shi)場價格不(bu)(bu)崩盤。金融機構(gou)利用政策對房地產(chan)(chan)企業(ye)進行精準(zhun)紓困，有(you)效(xiao)化解風險癥結。

（三）信達地產6億元中(zhong)(zhong)票“反饋中(zhong)(zhong)”，用于(yu)置換(huan)房地產項目

2月22日，據交易(yi)商協會孔雀開屏系(xi)統顯示，信達地(di)(di)產(chan)股份有限(xian)公司發(fa)布關于發(fa)行2022年度第一期(qi)中期(qi)票據的(de)注冊報告，項目狀態更新為“反饋中”。發(fa)行人本(ben)次中票注冊金額50億(yi)元(yuan)(yuan)，本(ben)期(qi)擬(ni)發(fa)行金額6億(yi)元(yuan)(yuan)，期(qi)限(xian)5年。根據募集(ji)說明書(shu)初稿，發(fa)行人本(ben)次注冊中期(qi)票據50億(yi)元(yuan)(yuan)，擬(ni)將23億(yi)元(yuan)(yuan)用(yong)于支付和置換前期(qi)已支付的(de)房地(di)(di)產(chan)項目收購款項，7億(yi)元(yuan)(yuan)用(yong)于項目建設、20億(yi)元(yuan)(yuan)償還到期(qi)的(de)債(zhai)務融資工具本(ben)息。

評論：信達這次房(fang)地產融資項(xiang)目(mu)(mu)主(zhu)要目(mu)(mu)的(de)時(shi)為了(le)償還前期項(xiang)目(mu)(mu)收購款，少部(bu)分(fen)投入(ru)項(xiang)目(mu)(mu)建設等，這里實(shi)質上撬(qiao)動了(le)一(yi)個時(shi)間杠(gang)桿。但客(ke)觀上這也造成(cheng)中票(piao)持有人的(de)風險增加，因此(ci)中票(piao)仍處于反饋中。