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浙(zhe)商資產(chan)研(yan)究院《金融(rong)行業周報》（第341期）

發布時間： 2025年05月26日 17:00


摘(zhai) 要

2025年一季度商(shang)業(ye)銀行不良貸款率降至1.51%，同比改(gai)善；
凱德投資設立(li)50億元(yuan)人民幣(bi)母基金(jin)，攜手險資深(shen)耕中國不(bu)動產市(shi)場；
廣州資(zi)產(chan)99.93億元(yuan)(yuan)收購廣州農商(shang)行146億元(yuan)(yuan)不良資(zi)產(chan)包，房地產(chan)占(zhan)比九成；
中國信達(da)主(zhu)導盤活“蘇系黑馬”地產(chan)項目，助力中南建設化(hua)解風險


來源：浙商資(zi)產(chan)研究院

一、財經政策資訊

根(gen)據國家(jia)金融監(jian)督管理總局最新(xin)數據，2025年一(yi)(yi)季度(du)末(mo)，商業銀行不良(liang)貸(dai)款(kuan)(kuan)余(yu)額(e)達3.4萬(wan)億(yi)(yi)元(yuan)，較上季末(mo)增加1574億(yi)(yi)元(yuan)，其中次級類(lei)貸(dai)款(kuan)(kuan)1.2萬(wan)億(yi)(yi)元(yuan)，可疑類(lei)貸(dai)款(kuan)(kuan)0.9萬(wan)億(yi)(yi)元(yuan)，損失類(lei)貸(dai)款(kuan)(kuan)1.3萬(wan)億(yi)(yi)元(yuan)。不良(liang)貸(dai)款(kuan)(kuan)率降(jiang)(jiang)至1.51%，較2024年一(yi)(yi)季度(du)末(mo)的1.59%下(xia)降(jiang)(jiang)0.08個百分點(dian)，顯示(shi)資產質(zhi)量有所改善。此數據反映(ying)出在經(jing)濟復蘇和政策支持下(xia)，商業銀行風險管控能力增強，但不良(liang)貸(dai)款(kuan)(kuan)余(yu)額(e)的增長仍需關注(zhu)。

【評論】2025年(nian)一季(ji)度商業銀(yin)行不(bu)良貸(dai)款率降至1.51%，同比改善(shan)0.08個百分(fen)點，表明在(zai)宏觀經(jing)濟回暖和監(jian)管政策支持(chi)下，銀(yin)行業資(zi)產(chan)質量呈現穩(wen)中(zhong)向好態勢。然而，不(bu)良貸(dai)款余(yu)額(e)較上季(ji)末增加1574億(yi)元，顯(xian)示房地產(chan)、消(xiao)費(fei)貸(dai)等(deng)領域風(feng)險仍未完全消(xiao)退。結(jie)合此前(qian)報道，銀(yin)行通過(guo)批量轉讓(rang)不(bu)良資(zi)產(chan)（如廣州(zhou)資(zi)產(chan)收購(gou)145.92億(yi)元不(bu)良資(zi)產(chan)包）和司法重整（如金(jin)(jin)科(ke)股份(fen)1470億(yi)元債務清零）等(deng)方式加速風(feng)險出清，成效顯(xian)著(zhu)。但(dan)不(bu)良余(yu)額(e)的增長提(ti)(ti)示潛在(zai)壓(ya)力，銀(yin)行需進一步優化信貸(dai)結(jie)構，強化風(feng)險篩查，同時借(jie)助金(jin)(jin)融資(zi)產(chan)管理公司和政策支持(chi)，平衡(heng)風(feng)險處(chu)置與信貸(dai)投放，以(yi)確保資(zi)產(chan)質量持(chi)續改善(shan)，為經(jing)濟高質量發展提(ti)(ti)供穩(wen)健金(jin)(jin)融支撐。


二、房地產行業資訊

5月21日，凱(kai)德(de)投資(zi)宣布在(zai)中國設立首支(zhi)(zhi)在(zai)岸母(mu)(mu)基(ji)金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)——凱(kai)德(de)投資(zi)人民(min)幣(bi)母(mu)(mu)基(ji)金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)，總股本承諾額(e)50億(yi)元(yuan)人民(min)幣(bi)（約9.21億(yi)新(xin)元(yuan)），引入國內知名(ming)保險機構作(zuo)為主要投資(zi)者。該基(ji)金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)通過子基(ji)金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)投資(zi)于中國一(yi)線及(ji)強二線城市的(de)產(chan)(chan)業(ye)園區(qu)、購物中心、租賃住房(fang)及(ji)服務公寓等資(zi)產(chan)(chan)，未來(lai)或擴展至數據(ju)中心、物流園和(he)辦(ban)公樓等領域。母(mu)(mu)基(ji)金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)預計貢獻200億(yi)元(yuan)人民(min)幣(bi)資(zi)產(chan)(chan)管(guan)理規模(mo)，助力凱(kai)德(de)投資(zi)擴大在(zai)華基(ji)金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)管(guan)理規模(mo)。自2021年以來(lai)，凱(kai)德(de)已在(zai)中國設立7支(zhi)(zhi)人民(min)幣(bi)私募(mu)基(ji)金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)，累計募(mu)資(zi)540億(yi)元(yuan)，展現(xian)“本土募(mu)資(zi)、服務本土”戰略。
【評論】凱(kai)(kai)德投(tou)(tou)資(zi)50億元人民幣母(mu)基(ji)金(jin)(jin)的(de)(de)設立，是其深耕中國市(shi)場、推(tui)進輕資(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)戰略(lve)的(de)(de)重(zhong)大舉措。引入(ru)頭部險(xian)資(zi)作(zuo)為主(zhu)要(yao)投(tou)(tou)資(zi)者，不(bu)僅順應了(le)保險(xian)資(zi)金(jin)(jin)加大不(bu)動(dong)產(chan)(chan)(chan)(chan)配置(zhi)的(de)(de)趨勢，也(ye)通過母(mu)基(ji)金(jin)(jin)-子基(ji)金(jin)(jin)模式實(shi)現了(le)風險(xian)分散(san)與(yu)收(shou)益(yi)優化(hua)的(de)(de)平衡(heng)。投(tou)(tou)資(zi)聚焦于產(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)(ye)園區、租賃住房(fang)等高(gao)潛力(li)資(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)，契(qi)合中國消費升級與(yu)創新驅(qu)動(dong)的(de)(de)國家(jia)戰略(lve)，展(zhan)現了(le)凱(kai)(kai)德對國內市(shi)場的(de)(de)長期信(xin)心。然而，在房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)行業(ye)(ye)調整期，母(mu)基(ji)金(jin)(jin)的(de)(de)資(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)估值與(yu)退出(chu)機制面臨市(shi)場波動(dong)挑戰，需精(jing)準把握投(tou)(tou)資(zi)節奏(zou)與(yu)資(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)質量。未來(lai)，凱(kai)(kai)德需進一步深化(hua)本土化(hua)運(yun)營(ying)，借助(zhu)其30年市(shi)場經驗(yan)與(yu)多元化(hua)資(zi)本池(chi)，協同險(xian)資(zi)與(yu)地(di)(di)方政(zheng)府，推(tui)動(dong)不(bu)動(dong)產(chan)(chan)(chan)(chan)金(jin)(jin)融創新，為中國經濟高(gao)質量發展(zhan)注(zhu)入(ru)活(huo)力(li)。

三、不良資產行業資訊

（一）廣(guang)(guang)州(zhou)資(zi)產(chan)管(guan)理(li)公(gong)司近(jin)日宣布，以99.93億元受讓廣(guang)(guang)州(zhou)農商(shang)行(xing)145.92億元不(bu)良(liang)(liang)資(zi)產(chan)包(bao)，相關債(zhai)權轉讓協議(yi)已簽署。該資(zi)產(chan)包(bao)中(zhong)房地產(chan)相關資(zi)產(chan)占比約(yue)90%，成為近(jin)期國內(nei)不(bu)良(liang)(liang)資(zi)產(chan)處置領域的(de)重大交(jiao)易。此舉反映(ying)了(le)廣(guang)(guang)州(zhou)農商(shang)行(xing)加(jia)速出清不(bu)良(liang)(liang)資(zi)產(chan)、優(you)化資(zi)產(chan)結構的(de)決心，同時(shi)凸(tu)顯(xian)廣(guang)(guang)州(zhou)資(zi)產(chan)在不(bu)良(liang)(liang)資(zi)產(chan)處置市場(chang)中(zhong)的(de)積極布局。
【評論】廣州資產以99.93億元(yuan)收購廣州農(nong)商(shang)行近146億元(yuan)不(bu)(bu)良資產包，房地(di)產占(zhan)比高(gao)達九(jiu)成，標志(zhi)著區域性(xing)不(bu)(bu)良資產處置市場邁出重要一步。此交易(yi)不(bu)(bu)僅助力廣州農(nong)商(shang)行有效(xiao)化解房地(di)產領域風險敞口(kou)，優化資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)負債(zhai)表，也為廣(guang)州資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)拓展(zhan)不(bu)良資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)處置業務(wu)提供了重要機遇。在房地(di)產(chan)(chan)(chan)行(xing)業持續調整、流動性壓(ya)力加大(da)的背景(jing)下(xia)，此類大(da)規模不(bu)良資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)包(bao)轉(zhuan)讓凸顯了金融機構(gou)與資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)管(guan)理公司協同化解(jie)風險的趨勢(shi)。然而，房地(di)產(chan)(chan)(chan)不(bu)良資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)的高占比(bi)意味著處置難度較大(da)，需精準評估資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)價值并優化處置路徑(jing)。未(wei)來(lai)，廣(guang)州資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)需結(jie)合市(shi)場(chang)化手段與政(zheng)策支持，提升處置效率，同時警惕房地(di)產(chan)(chan)(chan)市(shi)場(chang)低迷對資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)回(hui)收的潛在影響，為區域金融穩(wen)定(ding)和實體經(jing)濟復蘇貢獻力量(liang)。

（二）中(zhong)國(guo)信(xin)達(da)通過合(he)(he)伙企(qi)業主導“蘇系(xi)黑馬”地(di)產(chan)項(xiang)(xiang)目(mu)盤(pan)活，出資比例達(da)52.4%，中(zhong)南建(jian)設兩(liang)家子公司合(he)(he)計出資47.7%。通過債權(quan)收購(gou)和股權(quan)重組(zu)，中(zhong)國(guo)信(xin)達(da)幫助(zhu)中(zhong)南建(jian)設化解“明股實債”類風險(xian)，并(bing)為項(xiang)(xiang)目(mu)提供流動性支持(chi)，預計項(xiang)(xiang)目(mu)將(jiang)于2025年6月取證入市。此舉體現了中(zhong)國(guo)信(xin)達(da)在不良資產(chan)處置(zhi)和房地(di)產(chan)項(xiang)(xiang)目(mu)盤(pan)活中(zhong)的專業優勢，助(zhu)力區域(yu)房地(di)產(chan)市場穩定和企(qi)業風險(xian)化解。
【評論】中(zhong)國信達(da)主導“蘇系黑馬”地(di)(di)產(chan)(chan)項(xiang)目(mu)(mu)盤(pan)活，展現(xian)了(le)(le)其作為金融資(zi)產(chan)(chan)管理公(gong)(gong)司在(zai)(zai)不良(liang)(liang)資(zi)產(chan)(chan)處置(zhi)和房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)行(xing)業(ye)紓(shu)困(kun)中(zhong)的(de)(de)核心作用(yong)。通過債權收購和股權重組，不僅(jin)有效(xiao)化(hua)(hua)解中(zhong)南建設(she)“明股實債”風(feng)險，還(huan)為項(xiang)目(mu)(mu)注(zhu)入流動(dong)性，助(zhu)力項(xiang)目(mu)(mu)順利(li)推進至入市(shi)階段，體現(xian)了(le)(le)產(chan)(chan)融結合(he)的(de)(de)高效(xiao)模式。在(zai)(zai)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)行(xing)業(ye)深(shen)度調整的(de)(de)背景下(xia)，此案例(li)為其他房(fang)企風(feng)險化(hua)(hua)解提供了(le)(le)可行(xing)路徑，凸顯了(le)(le)金融資(zi)產(chan)(chan)管理公(gong)(gong)司通過市(shi)場(chang)化(hua)(hua)手段支持實體經(jing)濟、穩定(ding)區域(yu)(yu)市(shi)場(chang)的(de)(de)能力。然而，項(xiang)目(mu)(mu)后期退(tui)出仍面臨市(shi)場(chang)波動(dong)和需求(qiu)不確(que)定(ding)性，信達(da)需精準把控資(zi)產(chan)(chan)估值(zhi)與(yu)退(tui)出時機，同(tong)時深(shen)化(hua)(hua)與(yu)地(di)(di)方政府的(de)(de)協同(tong)，平(ping)衡風(feng)險防(fang)控與(yu)項(xiang)目(mu)(mu)收益。未來，隨(sui)著類似盤(pan)活項(xiang)目(mu)(mu)的(de)(de)推進，中(zhong)國信達(da)有望進一(yi)步鞏固在(zai)(zai)不良(liang)(liang)資(zi)產(chan)(chan)管理領域(yu)(yu)的(de)(de)領先地(di)(di)位，為房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)行(xing)業(ye)復蘇和區域(yu)(yu)經(jing)濟發展注(zhu)入新動(dong)力。


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