浙(zhe)商(shang)資(zi)產研究院《金融行業周報》（第362期）
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2025年11月24日(ri) 17:00
興(xing)業銀行(xing)(xing)旗下興(xing)銀投資(zi)在福州揭牌，銀行(xing)(xing)系“耐(nai)心資(zi)本”陣容(rong)全(quan)面擴容(rong)；潘石屹夫婦“重(zhong)返美(mei)國做地(di)產”；多地銀行集中直售抵債房產，近萬(wan)套資產涌(yong)向市場，反映不良處(chu)置壓力攀升。11月16日，興銀金融資產(chan)投資有限公司在福州(zhou)正式揭牌成立，成為全國首家(jia)由股份制銀行發起、設立(li)并開(kai)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)的(de)金(jin)融(rong)(rong)資(zi)(zi)產投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)公司（AIC），注冊資(zi)(zi)本100億元。自此(ci)，我國(guo)AIC體系(xi)在(zai)(zai)時隔八年后迎來(lai)第一次來(lai)自股(gu)份(fen)制銀行(xing)(xing)(xing)的(de)擴容(rong)，打破(po)此(ci)前由五(wu)大國(guo)有銀行(xing)(xing)(xing)“獨家(jia)布(bu)局(ju)”的(de)格局(ju)。興(xing)銀投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)的(de)成立(li)，源(yuan)自今(jin)年3月金(jin)融(rong)(rong)監管總局(ju)發布(bu)的(de)《關(guan)(guan)于(yu)進一步擴大金(jin)融(rong)(rong)資(zi)(zi)產投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)公司股(gu)權(quan)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)試點的(de)通知》，明確信貸+股(gu)權(quan)雙(shuang)輪驅(qu)動，允許符合(he)條件的(de)商業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)銀行(xing)(xing)(xing)發起設立(li)AIC，重點投(tou)(tou)(tou)向18個試點省(sheng)份(fen)中的(de)科(ke)技(ji)、先進制造(zao)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)與民營企業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)。興(xing)銀投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)定位于(yu)“市場(chang)化(hua)債轉(zhuan)股(gu)與相關(guan)(guan)股(gu)權(quan)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)務”，目(mu)標在(zai)(zai)于(yu)改(gai)善優質科(ke)創(chuang)企業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)及民營企業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)資(zi)(zi)本結(jie)構、降低杠桿率、提升(sheng)企業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)穿越周期的(de)能力。興(xing)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)銀行(xing)(xing)(xing)董事長呂(lv)家(jia)進表示(shi)，公司將依托興(xing)業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)銀行(xing)(xing)(xing)在(zai)(zai)綠色金(jin)融(rong)(rong)、供(gong)應鏈(lian)金(jin)融(rong)(rong)、投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)銀行(xing)(xing)(xing)等領域的(de)積累，形成“債轉(zhuan)股(gu)+綜合(he)金(jin)融(rong)(rong)服(fu)務”能力，打造(zao)銀行(xing)(xing)(xing)體系(xi)中的(de)專業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)化(hua)股(gu)權(quan)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)平臺。除興(xing)銀投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)外，中信銀行(xing)(xing)(xing)、招商銀行(xing)(xing)(xing)、郵儲銀行(xing)(xing)(xing)已于(yu)6–10月陸續獲批籌建AIC，至此(ci)“股(gu)份(fen)行(xing)(xing)(xing)AIC三家(jia)齊全(quan)，國(guo)有行(xing)(xing)(xing)AIC六家(jia)到位”，AIC隊(dui)伍自2017年以來(lai)首次進入加速(su)擴張(zhang)期。【評論(lun)】除了興業，招商(shang)也新成(cheng)立(li)金(jin)融資(zi)(zi)產投資(zi)(zi)公司。國(guo)家(jia)密集發放金(jin)融資(zi)(zi)產管理公司牌照意味著(zhu)在不良資(zi)(zi)產領域嘗(chang)試多種渠(qu)道化(hua)解(jie)風(feng)險(xian)，對于(yu)大額單體(ti)(ti)的不良債(zhai)權項目，直接(jie)處置會傷害經(jing)營主(zhu)體(ti)(ti)，因此使(shi)用(yong)(yong)債(zhai)轉股的方(fang)式進行負(fu)債(zhai)端管理更有助于(yu)保全(quan)企業主(zhu)體(ti)(ti)。從目前國(guo)家(jia)的金(jin)融監管思路來(lai)看，用(yong)(yong)長期限資(zi)(zi)金(jin)緩釋風(feng)險(xian)，而(er)非使(shi)用(yong)(yong)交易向社會主(zhu)體(ti)(ti)轉移，是未來(lai)一段時(shi)間的主(zhu)要指導(dao)思想。在(zai)國(guo)內地產行(xing)業深陷債務泥潭、核(he)心房企紛(fen)紛(fen)爆(bao)雷甚至連萬科都(dou)壓力陡(dou)增(zeng)的背景下，潘石屹與(yu)張(zhang)欣卻已(yi)在(zai)美國(guo)重新開啟(qi)“第二(er)人生”。過(guo)去十(shi)年(nian)間，SOHO中國從高(gao)調(diao)擴張轉為持續(xu)、系統性地拋售資產，自2014年(nian)至今累(lei)計(ji)套(tao)現超過300億元(yuan)，并(bing)嘗試將(jiang)公司(si)核心(xin)“八大金剛”整包出售給黑石、高(gao)瓴等全球機構，但(dan)最終均未(wei)能落(luo)地。與(yu)此同時(shi)，兩人(ren)以(yi)家(jia)族(zu)辦公(gong)(gong)室 Seven Valleys（七谷）為中(zhong)樞(shu)，在(zai)美國(guo)開啟新一輪(lun)布局。Seven Valleys 管控的(de)資(zi)產已(yi)超(chao)過 50 億美元(yuan)，并多(duo)次(ci)出現在(zai)紐(niu)約(yue)、波(bo)士頓等(deng)地(di)(di)的(de)核心(xin)交易。2025年(nian)最(zui)新消息(xi)顯(xian)示，其旗(qi)下(xia) Closer Properties 以(yi)約(yue)6250萬美元(yuan)收購紐(niu)約(yue)上東區五塊(kuai)地(di)(di)塊(kuai)，計(ji)劃整合開發至六(liu)塊(kuai)，預計(ji)總(zong)投資(zi)接近(jin)7600萬美元(yuan)，這也是潘石(shi)屹夫(fu)婦首(shou)次(ci)在(zai)美國(guo)以(yi)“開發商身份”自主(zhu)操盤新項目，意(yi)味著從物業持有(you)者向主(zhu)動(dong)開發者的(de)角(jiao)色切換。過去幾年(nian)，他(ta)們(men)已(yi)陸續收購紐(niu)約(yue)曼哈(ha)頓多(duo)處地(di)(di)標建筑(zhu)，如港(gang)務局大樓、曼哈(ha)頓公(gong)(gong)園大道廣場部分股(gu)(gu)權、GM大廈股(gu)(gu)權等(deng)。2015年(nian)起，潘石(shi)屹持有(you)的(de)SOHO中(zhong)國(guo)股(gu)(gu)權全部轉(zhuan)至張欣名下(xia)；通過多(duo)家(jia)公(gong)(gong)司注(zhu)冊(ce)、跨境(jing)結構搭(da)建，形成了獨立于(yu)SOHO中(zhong)國(guo)之外的(de)家(jia)族(zu)資(zi)本平(ping)臺。可視為“國(guo)內賣，中(zhong)國(guo)清倉；海(hai)外買(mai)，美地(di)(di)深耕”的(de)系統化遷移。【評論】美國(guo)目前(qian)處于(yu)高通(tong)脹(zhang)階段，按(an)照(zhao)投資(zi)時(shi)鐘分(fen)析確實適合投資(zi)房(fang)地(di)(di)產(chan)。美國(guo)處于(yu)高通(tong)脹(zhang)的(de)原因(yin)(yin)，一部分(fen)是(shi)因(yin)(yin)為外(wai)部資(zi)金受到(dao)高利息(xi)回(hui)流，另一部分(fen)是(shi)因(yin)(yin)為科技產(chan)業(ye)驅(qu)動的(de)投資(zi)機會，因(yin)(yin)此美國(guo)通(tong)脹(zhang)率持(chi)續較高，此時(shi)投資(zi)實物資(zi)產(chan)能夠(gou)較好(hao)地(di)(di)吸納當下(xia)的(de)富余資(zi)金，對美國(guo)來(lai)(lai)說(shuo)以此降低流通(tong)資(zi)金規模也(ye)有(you)助(zhu)于(yu)抗通(tong)脹(zhang)。從商(shang)業(ye)的(de)角度來(lai)(lai)說(shuo)，國(guo)內(nei)仍(reng)然處于(yu)新常態，房(fang)地(di)(di)產(chan)是(shi)面(mian)向終端的(de)大宗(zong)消(xiao)費(fei)品，因(yin)(yin)此上游通(tong)脹(zhang)不會惠及(ji)房(fang)地(di)(di)產(chan)行(xing)(xing)業(ye)，房(fang)地(di)(di)產(chan)行(xing)(xing)業(ye)面(mian)對的(de)是(shi)終端消(xiao)費(fei)通(tong)縮，此時(shi)進行(xing)(xing)多(duo)空操作確實具有(you)商(shang)業(ye)上的(de)可行(xing)(xing)性。
10月(yue)29日(ri)至(zhi)30日(ri)，蘭(lan)(lan)州(zhou)農商行(xing)(xing)(xing)在京東資(zi)(zi)產(chan)平臺(tai)集中掛(gua)(gua)牌(pai)近(jin)200個房產(chan)標的，涵蓋住宅、商業、辦(ban)公(gong)物業，起拍價從幾萬(wan)元到(dao)數億元不(bu)等。該行(xing)(xing)(xing)人士(shi)稱，這些均為(wei)已完成(cheng)過戶的抵債資(zi)(zi)產(chan)，無產(chan)權糾紛，可直(zhi)(zhi)接出售(shou)。除蘭(lan)(lan)州(zhou)農商行(xing)(xing)(xing)外，農業銀(yin)(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)、建行(xing)(xing)(xing)、交行(xing)(xing)(xing)、蘭(lan)(lan)州(zhou)銀(yin)(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)、吉林農商行(xing)(xing)(xing)等多家(jia)銀(yin)(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)均在大規模開展房產(chan)直(zhi)(zhi)售(shou)業務(wu)。蘭(lan)(lan)州(zhou)銀(yin)(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)2025年掛(gua)(gua)牌(pai)房產(chan)達(da)1779個，農行(xing)(xing)(xing)今年掛(gua)(gua)牌(pai)649個；吉林銀(yin)(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)、中原(yuan)銀(yin)(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)、溫州(zhou)銀(yin)(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)、大連銀(yin)(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)等也(ye)有數百至(zhi)上千套(tao)(tao)直(zhi)(zhi)售(shou)資(zi)(zi)產(chan)。相比(bi)之下(xia)，各省農信系統直(zhi)(zhi)售(shou)規模更為(wei)龐(pang)大：廣東農信掛(gua)(gua)牌(pai)逾1.2萬(wan)套(tao)(tao)、四川農信近(jin)2.5萬套、遼寧(ning)農信逾(yu)1.1萬套。業內人士指出(chu)，此類房產大多來源于企業經營貸及(ji)個人抵(di)押貸款(kuan)(kuan)違約，傳統(tong)債(zhai)權出(chu)售或(huo)法拍(pai)回收(shou)率較低(di)，銀行(xing)近(jin)年來開始直接(jie)出(chu)售抵(di)債(zhai)房，以提升回款(kuan)(kuan)效(xiao)率。部分(fen)資產具備較強吸引力，如城市核心商(shang)業用房、整棟辦(ban)公樓(lou)及(ji)熱點區域(yu)的稀缺住宅；但絕大多數住宅類資產成(cheng)交率偏低(di)。例如蘭州(zhou)農商(shang)行(xing)在遼寧(ning)沈撫新區的“育才壹(yi)品”掛(gua)牌(pai)超250套，因多次流(liu)拍(pai)降價30%以上(shang)仍無成(cheng)交。【評論】僅從上海(hai)的(de)市場觀(guan)察來看，新房降幅(fu)逾10%，二手(shou)房降幅(fu)更是(shi)逾20%，若(ruo)按30%首付的(de)比例來看，大量個人住房貸款將(jiang)臨界技術違約(yue)節點(dian)，理性選(xuan)擇是(shi)斷(duan)供(gong)止損。現實情況是(shi)銀行(xing)集中掛牌房地產意味著增(zeng)強拋壓(ya)，對二手(shou)房市場估值進一(yi)步壓(ya)縮(suo)，合理的(de)做(zuo)法應是(shi)政(zheng)府(fu)出手(shou)做(zuo)供(gong)給側改(gai)革，控(kong)制市場流通二(er)手房(fang)掛(gua)牌數量，同時將收(shou)購(gou)的(de)(de)斷供房(fang)改成租賃住房(fang)。但是(shi)這(zhe)需要地(di)方(fang)政府擁有足夠的(de)(de)資金儲備，可是(shi)房(fang)地(di)產(chan)本(ben)身(shen)就是(shi)地(di)方(fang)政府主要的(de)(de)財(cai)政來源(yuan)，因(yin)此最終解(jie)決(jue)仍需要中央政府的(de)(de)方(fang)案落地(di)。
