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本(ben)期要點：

一(yi)、政策動(dong)態

（一(yi)）銀(yin)保監會19號文：將AMC公(gong)司(si)治理，納入監管范圍

（二）浙(zhe)江(jiang)首單破產重整信托落地

（三）房(fang)地(di)產(chan)市場(chang)第三之箭

二、行業訊息

（一）AMC紓困成績單

（二）融創去年虧損(sun)383億元(yuan)

（三）信達8折(zhe)接盤中(zhong)建投信托逾(yu)期產品

來源：浙商資產研究(jiu)院 

一、政策動態(tai)

（一(yi)）銀保監會19號文：將AMC公司(si)治(zhi)理，納(na)入監管范圍

原(yuan)評估(gu)(gu)對(dui)象(xiang)僅為商(shang)業銀行(xing)和(he)商(shang)業保(bao)險(xian)公司(si)(si)。此次修訂將農村合作銀行(xing)、AMC、金(jin)(jin)融(rong)租(zu)賃公司(si)(si)、財務公司(si)(si)、汽車金(jin)(jin)融(rong)公司(si)(si)、消費(fei)金(jin)(jin)融(rong)公司(si)(si)及(ji)(ji)貨幣(bi)經紀公司(si)(si)納(na)入監管評估(gu)(gu)范圍。進(jin)一(yi)步(bu)優化評估(gu)(gu)機制。B級（良好）及(ji)(ji)以上(shang)的(de)機構(gou)，可(ke)適當(dang)降低評估(gu)(gu)頻率，但(dan)至(zhi)少每(mei)2年開展一(yi)次。建立指標動態(tai)調整機制，評估(gu)(gu)指標不再(zai)隨(sui)辦法(fa)同時印發，而(er)是(shi)根據最新制度和(he)工作需要，及(ji)(ji)時更新調整。進(jin)一(yi)步(bu)加強結果(guo)應用。要求D級及(ji)(ji)以下的(de)銀行(xing)保(bao)險(xian)機構(gou)列為重點監管對(dui)象(xiang)，對(dui)其重大公司(si)(si)治理風險(xian)隱患(huan)進(jin)行(xing)早期干預，堅(jian)決防(fang)止(zhi)“帶(dai)病(bing)運行(xing)”。

評論：銀保監(jian)會19號(hao)文將(jiang)金(jin)融資產管理(li)(li)公(gong)司納入監(jian)管，主要關注金(jin)融資產管理(li)(li)公(gong)司納入動(dong)態評估體系后的公(gong)司治理(li)(li)相關的風險控制程度，金(jin)融機(ji)構高層(ceng)管理(li)(li)人員的監(jian)管以(yi)及(ji)機(ji)構合(he)規治理(li)(li)。

（二）浙江(jiang)首單破產(chan)重整信托落地

日前，紹興(xing)市(shi)柯橋(qiao)區人(ren)民法院裁定批(pi)準了《精功集(ji)團等九公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)重整計(ji)劃（草案）》，標志著由(you)浙金(jin)信(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)擔任受托(tuo)(tuo)(tuo)人(ren)的精功集(ji)團有限公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)等9家(jia)公(gong)(gong)(gong)司(si)(si)破(po)產重整服(fu)務信(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)正式成立生效，預計(ji)信(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)規模155億元。該(gai)服(fu)務信(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)系(xi)浙江(jiang)省首單符(fu)合信(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)三分(fen)類(lei)新規的破(po)產重整服(fu)務信(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)。

評論：破產重整服務信托的工(gong)作模(mo)式與不良資產清收處(chu)置(zhi)基金類似，但頂(ding)層架(jia)構是信托，因(yin)此風(feng)險(xian)能夠與原始投資人實現隔離，較好地保障原始投資人權(quan)益。

（三）房(fang)地產市場(chang)第三之(zhi)箭

民營房(fang)(fang)(fang)(fang)企(qi)終于迎(ying)來“喘(chuan)息”。證監會(hui)本周射出“第三支(zhi)箭(jian)”， 調(diao)整優化五(wu)項措施，其(qi)中此前已被禁用(yong)20年之(zhi)久的“上(shang)(shang)(shang)市(shi)(shi)(shi)房(fang)(fang)(fang)(fang)企(qi)重(zhong)組(zu)與再融(rong)資”的政策(ce)工(gong)具獲(huo)重(zhong)啟(qi)。五(wu)項措施包括恢復涉房(fang)(fang)(fang)(fang)上(shang)(shang)(shang)市(shi)(shi)(shi)公司(si)并購重(zhong)組(zu)及配套融(rong)資、恢復上(shang)(shang)(shang)市(shi)(shi)(shi)房(fang)(fang)(fang)(fang)企(qi)和(he)涉房(fang)(fang)(fang)(fang)上(shang)(shang)(shang)市(shi)(shi)(shi)公司(si)再融(rong)資、調(diao)整完善房(fang)(fang)(fang)(fang)地產(chan)企(qi)業境(jing)外市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)上(shang)(shang)(shang)市(shi)(shi)(shi)政策(ce)、進(jin)一步(bu)發揮不(bu)動(dong)產(chan)投(tou)資信托基(ji)金(REITs)盤活(huo)(huo)房(fang)(fang)(fang)(fang)企(qi)存量(liang)資產(chan)作用(yong)、發揮私募股權投(tou)資基(ji)金作用(yong)等，旨(zhi)在(zai)積極發揮資本市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)功(gong)能，支(zhi)持實施改善優質(zhi)房(fang)(fang)(fang)(fang)企(qi)資產(chan)負債表計劃(hua)，加大(da)權益補充力度，促進(jin)房(fang)(fang)(fang)(fang)地產(chan)市(shi)(shi)(shi)場(chang)(chang)盤活(huo)(huo)存量(liang)、防范風(feng)險、轉型發展，更好(hao)服務穩(wen)定宏(hong)觀經濟大(da)盤。過去兩周，為紓困房(fang)(fang)(fang)(fang)企(qi)，穩(wen)定行業，政策(ce)層面接(jie)連(lian)發力。尤(you)其(qi)是，央行與銀保監會(hui)先后(hou)射出了“第一支(zhi)箭(jian)”（信貸融(rong)資）與“第二(er)支(zhi)箭(jian)”（債券融(rong)資），在(zai)房(fang)(fang)(fang)(fang)地產(chan)行業掀起巨(ju)浪。

評論(lun)：民營(ying)房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)重啟(qi)上市的(de)漫長時間里(li)，有大量(liang)(liang)房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)企業迫(po)于負債壓力倒閉或轉(zhuan)型。連帶(dai)地(di)為盤活(huo)存量(liang)(liang)房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)流動性，增(zeng)強新增(zeng)房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)的(de)定價基(ji)礎(chu)，過去活(huo)躍程度(du)較低的(de)reits基(ji)金(jin)也將重啟(qi)，有助于建(jian)設我國租(zu)房(fang)(fang)(fang)市場，化解存量(liang)(liang)房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)過剩而門檻(jian)過高(gao)的(de)矛(mao)盾局面。

二、行業資(zi)訊

（一）AMC紓困成績單

截(jie)至(zhi)2022年10月末，東方資(zi)產(chan)(chan)已落地房(fang)(fang)地產(chan)(chan)風險(xian)化解項(xiang)目(mu)(mu)29個(ge)，投(tou)放金額137.47億元(yuan)(yuan)(yuan)，推動(dong)(dong)保障1.98萬套房(fang)(fang)產(chan)(chan)按(an)期(qi)交(jiao)(jiao)(jiao)付，協(xie)助解決2.32億元(yuan)(yuan)(yuan)農民工(gong)(gong)(gong)(gong)工(gong)(gong)(gong)(gong)資(zi)和23.92億元(yuan)(yuan)(yuan)上(shang)游材料供(gong)應(ying)商(shang)欠(qian)款(kuan)(kuan)(kuan)支付問題，實(shi)現(xian)74.70億元(yuan)(yuan)(yuan)房(fang)(fang)地產(chan)(chan)企(qi)業(ye)理財產(chan)(chan)品兌付，帶動(dong)(dong)935.79億元(yuan)(yuan)(yuan)房(fang)(fang)地產(chan)(chan)項(xiang)目(mu)(mu)復工(gong)(gong)(gong)(gong)復產(chan)(chan)。華融發布公(gong)告顯(xian)示，截(jie)至(zhi)10月末，正在推動(dong)(dong)中的房(fang)(fang)企(qi)紓(shu)困項(xiang)目(mu)(mu)16個(ge)，預計相關項(xiang)目(mu)(mu)將實(shi)現(xian)上(shang)下游供(gong)應(ying)商(shang)10.74億元(yuan)(yuan)(yuan)工(gong)(gong)(gong)(gong)程(cheng)款(kuan)(kuan)(kuan)、材料款(kuan)(kuan)(kuan)順利清償，并(bing)保障約2.25萬套商(shang)品房(fang)(fang)按(an)期(qi)交(jiao)(jiao)(jiao)付，帶動(dong)(dong)256.89億元(yuan)(yuan)(yuan)項(xiang)目(mu)(mu)復工(gong)(gong)(gong)(gong)復產(chan)(chan)。中國信達截(jie)至(zhi)8月末已落地房(fang)(fang)地產(chan)(chan)風險(xian)化解項(xiang)目(mu)(mu)20個(ge)，投(tou)放金額102.85億元(yuan)(yuan)(yuan)，保障約1.23萬套商(shang)品房(fang)(fang)按(an)期(qi)交(jiao)(jiao)(jiao)付，實(shi)現(xian)186戶上(shang)下游供(gong)應(ying)商(shang)11.75億元(yuan)(yuan)(yuan)工(gong)(gong)(gong)(gong)程(cheng)款(kuan)(kuan)(kuan)、材料款(kuan)(kuan)(kuan)欠(qian)款(kuan)(kuan)(kuan)順利清償，解決1.08億元(yuan)(yuan)(yuan)農民工(gong)(gong)(gong)(gong)工(gong)(gong)(gong)(gong)資(zi)償付問題，兌付房(fang)(fang)企(qi)公(gong)開市場違約債券2.41億元(yuan)(yuan)(yuan)，帶動(dong)(dong)326.29億元(yuan)(yuan)(yuan)項(xiang)目(mu)(mu)復工(gong)(gong)(gong)(gong)復產(chan)(chan)。

評(ping)論：金融資產管理(li)公司在(zai)目前國(guo)內信貸寬松(song)疊加經濟(ji)(ji)下行(xing)的環(huan)境中(zhong)，更能(neng)發(fa)揮重大作(zuo)用，因為(wei)經濟(ji)(ji)下行(xing)過程中(zhong)信貸更容易暴露出風險，金融資產管理(li)公司需要(yao)提供風險兜底，保障(zhang)整體宏觀經濟(ji)(ji)運行(xing)環(huan)境保持平穩。

（二）融創去年虧損(sun)383億元

延期(qi)半年(nian)(nian)多后(hou)，曾經的龍頭房(fang)企(qi)融(rong)(rong)創中(zhong)國(guo)發(fa)(fa)(fa)布2021年(nian)(nian)業績(ji)預(yu)(yu)告(gao)(gao)。據融(rong)(rong)創12月2日晚間公告(gao)(gao)，預(yu)(yu)期(qi)2021年(nian)(nian)公司擁有人應占虧損約為(wei)383億元(yuan)(yuan)，核(he)心凈虧損約為(wei)253億元(yuan)(yuan)，剔(ti)除減(jian)值影(ying)響后(hou)的核(he)心經營約為(wei)120億元(yuan)(yuan)。預(yu)(yu)計(ji)將于(yu)2022年(nian)(nian)12月底(di)或之前刊發(fa)(fa)(fa)本年(nian)(nian)度(du)經審核(he)業績(ji)公告(gao)(gao)。此前不久，中(zhong)國(guo)華融(rong)(rong)、浦發(fa)(fa)(fa)銀(yin)(yin)行(xing)(xing)6家銀(yin)(yin)行(xing)(xing)、中(zhong)信(xin)信(xin)托(tuo)(tuo)與融(rong)(rong)創中(zhong)國(guo)就上海董家渡(du)項目融(rong)(rong)資合(he)作完成(cheng)股轉(zhuan)交易。根(gen)據合(he)作協議，中(zhong)國(guo)華融(rong)(rong)、以(yi)浦發(fa)(fa)(fa)銀(yin)(yin)行(xing)(xing)牽頭的6家銀(yin)(yin)行(xing)(xing)組成(cheng)的銀(yin)(yin)團、中(zhong)信(xin)信(xin)托(tuo)(tuo)等合(he)作方攜手對該(gai)項目注資，新增(zeng)融(rong)(rong)資總量(liang)將超120億元(yuan)(yuan)，所注入(ru)資金用于(yu)該(gai)項目的整體開發(fa)(fa)(fa)、建設(she)、運(yun)營。

評論：融(rong)創本(ben)年歸(gui)母凈(jing)利潤(run)確認為(wei)虧損383億元，受(shou)到的(de)影響因素主(zhu)要是國內房地產(chan)銷售的(de)進(jin)度減慢以及財務成本(ben)拖(tuo)累(lei)。由于融(rong)創的(de)信用敞口過(guo)大，因此金融(rong)機(ji)構(gou)將組成銀團貸款協助(zhu)融(rong)創盤活存(cun)量(liang)項目。

（三）信(xin)達8折接盤中建(jian)投信(xin)托逾期產品(pin)

中建投信托(tuo)一產(chan)品(pin)在逾(yu)期(qi)后通過風險化(hua)解，以(yi)(yi)5.5億的(de)對(dui)價(jia)8折賣給了中國信達。除了自(zi)然人投資者外，上(shang)市公司靈康(kang)藥(yao)業使用(yong)閑置自(zi)有資金3000萬元購(gou)買(mai)了該信托(tuo)產(chan)品(pin)，但自(zi)該產(chan)品(pin)逾(yu)期(qi)以(yi)(yi)來，靈康(kang)藥(yao)業還未公告披露。

評論：逾期信(xin)托(tuo)(tuo)產品出售價格(ge)價格(ge)的(de)折扣(kou)通(tong)常(chang)(chang)會比銀行不(bu)良資(zi)產包較(jiao)少，因為信(xin)托(tuo)(tuo)機構資(zi)本量較(jiao)少，通(tong)常(chang)(chang)不(bu)會吸(xi)收(shou)損(sun)失(shi)確(que)認不(bu)良，導致(zhi)信(xin)托(tuo)(tuo)逾期產品的(de)交(jiao)易市場不(bu)活躍。本次信(xin)達交(jiao)易相(xiang)當于向市場披露(lu)了信(xin)托(tuo)(tuo)產品接收(shou)的(de)一般(ban)收(shou)購價格(ge)。