浙(zhe)商資產(chan)研究(jiu)院《金融行業周報》（第347期）
發布(bu)時間(jian)：
2025年07月14日 17:00
上半年(nian)財政政策力(li)度加大節奏前(qian)置(zhi)，下半年(nian)聚焦(jiao)存量政策落(luo)實與適度加碼；易居企業控股深陷(xian)危機：2024年虧損12.73億元，裁員(yuan)超90%，債務重(zhong)組艱難(nan)；貝萊德斷貸7.8億元(yuan)，上海北岸長(chang)風兩棟寫字(zi)樓被鼎一投(tou)資7億元(yuan)“撿漏(lou)”；中原(yuan)資(zi)產17.2億元收購中原(yuan)信托不良(liang)債權，深化(hua)信托-AMC合作(zuo)模式2025年(nian)(nian)(nian)上(shang)半年(nian)(nian)(nian)，財(cai)政(zheng)(zheng)政(zheng)(zheng)策以“更加積極”的姿態，通過力度(du)加大、節奏前置和(he)結(jie)構優化，發揮資(zi)(zi)金引導(dao)效(xiao)應，對沖外部環境(jing)不利影響，推動(dong)(dong)經濟回升向好(hao)。下(xia)半年(nian)(nian)(nian)，財(cai)政(zheng)(zheng)部門將聚焦存(cun)(cun)量政(zheng)(zheng)策落實，加快落地見效(xiao)。中美關稅談判進(jin)展積極，國內經濟表現超(chao)預期，全(quan)(quan)年(nian)(nian)(nian)目標壓力較小。全(quan)(quan)口徑廣(guang)義(yi)財(cai)政(zheng)(zheng)空間(jian)超(chao)7萬億元，可用資(zi)(zi)金充足。鑒于內生動(dong)(dong)能(neng)不足及外部“灰犀牛”“黑(hei)天鵝”風險，財(cai)政(zheng)(zheng)或適(shi)時適(shi)度(du)加碼，準財(cai)政(zheng)(zheng)工具重(zhong)啟、盤活地方(fang)債(zhai)結(jie)存(cun)(cun)限額、提前下(xia)達明(ming)年(nian)(nian)(nian)部分(fen)地方(fang)債(zhai)額度(du)可能(neng)性較高。【評論(lun)】上半(ban)年(nian)財(cai)政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)的(de)“力度加(jia)大(da)、節奏前(qian)置(zhi)”有效穩(wen)定了(le)經(jing)(jing)濟(ji)預期，結(jie)合5月(yue)財(cai)政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)收入正增(zeng)（0.1%）和社融增(zeng)速(su)持(chi)穩(wen)（8.7%），為實現全(quan)年(nian)5.3% GDP增(zeng)速(su)目標奠定了(le)基礎。廣義財(cai)政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)空(kong)間超7萬億元(yuan)為下(xia)半(ban)年(nian)政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)操作提供(gong)了(le)充足(zu)彈(dan)藥，存量(liang)政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)落(luo)實將(jiang)進一步釋放資(zi)金效益。然而，地(di)方(fang)財(cai)政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)支出(chu)增(zeng)速(su)放緩（5月(yue)僅0.9%）和土(tu)地(di)出(chu)讓收入下(xia)滑（-14.6%）反(fan)映出(chu)房(fang)地(di)產市場低迷對財(cai)政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)的(de)拖累(lei)，疊加(jia)外部(bu)風險(xian)的(de)不(bu)確定性，內生動能仍需提振。下(xia)半(ban)年(nian)準財(cai)政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)工具重啟(qi)及地(di)方(fang)債(zhai)限額盤活將(jiang)為經(jing)(jing)濟(ji)注入新(xin)動力，但需警惕債(zhai)務規模(mo)擴(kuo)大(da)對地(di)方(fang)財(cai)政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)的(de)長(chang)期壓力。未來(lai)，財(cai)政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)應精(jing)準聚焦(jiao)科技創新(xin)、綠色轉型等領域(yu)，優化支出(chu)結(jie)構(gou)，確保(bao)資(zi)金高(gao)效使用(yong)，同時與(yu)貨幣政(zheng)(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)協同，平衡穩(wen)增(zeng)長(chang)與(yu)防風險(xian)，助(zhu)力經(jing)(jing)濟(ji)持(chi)續(xu)向好。易居企(qi)業(ye)控股（2048.HK），作為房地產(chan)代理行業(ye)曾經(jing)的“航母”，2024年(nian)(nian)(nian)陷入(ru)(ru)嚴重(zhong)危機。年(nian)(nian)(nian)報(bao)顯(xian)示，公司收(shou)入(ru)(ru)37.98億元，同(tong)比(bi)下降14.58%；凈虧(kui)損12.73億元，虧(kui)損規模(mo)擴大(da)2.71%，連續四年(nian)(nian)(nian)累計(ji)虧(kui)損超200億元。員工(gong)從(cong)2018年(nian)(nian)(nian)上市(shi)(shi)時(shi)的24218人銳減(jian)至2024年(nian)(nian)(nian)底的1770人，裁員超90%。審計(ji)機構對財(cai)報(bao)“不(bu)發表(biao)意見”，質疑財(cai)務數(shu)據透明(ming)度及(ji)持續經(jing)營能力。資產(chan)負(fu)債率高達479.68%，流動(dong)比(bi)率僅0.11，現金儲備接近枯竭，境外債務重(zhong)組(zu)進展(zhan)緩(huan)慢(man)。易居2018年(nian)(nian)(nian)上市(shi)(shi)時(shi)引入(ru)(ru)恒大(da)、萬(wan)科、碧桂園等26家頭部房企(qi)及(ji)阿里巴(ba)巴(ba)、華僑城(cheng)等基石(shi)投資者，深(shen)度綁定大(da)客戶模(mo)式在(zai)地產(chan)繁榮(rong)期帶來高收(shou)益，但在(zai)房企(qi)“暴雷潮”中受重(zhong)創(chuang)，尤(you)其(qi)是對恒大(da)的依賴（2015-2017年(nian)(nian)(nian)恒大(da)貢獻收(shou)入(ru)(ru)占比(bi)22.3%-35.1%）導致風險集中。【評論】易居企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)控股(gu)的(de)(de)(de)困境是(shi)房(fang)地(di)產行(xing)業(ye)(ye)深度調整的(de)(de)(de)縮(suo)影(ying)，其深度綁定恒(heng)大(da)、萬科(ke)等頭部房(fang)企(qi)(qi)(qi)的(de)(de)(de)商業(ye)(ye)模(mo)式(shi)在(zai)市(shi)場(chang)繁榮期(qi)締造(zao)輝(hui)煌，卻在(zai)房(fang)企(qi)(qi)(qi)債務(wu)危機(ji)中遭遇(yu)致命反噬(shi)。2024年虧(kui)損12.73億(yi)(yi)元(yuan)、裁員超90%及(ji)資(zi)產負債率高達479.68%，凸(tu)顯其財(cai)務(wu)與運營的(de)(de)(de)雙重危機(ji)。審計機(ji)構“不發表(biao)意見”進一步(bu)動(dong)搖(yao)了(le)市(shi)場(chang)信心，債務(wu)重組(zu)的(de)(de)(de)緩慢進展加(jia)(jia)劇了(le)持續經營風險(xian)。易居創始人周忻的(de)(de)(de)關系(xi)網與“易居沃頓”平(ping)臺(tai)雖為(wei)其爭取了(le)資(zi)源優勢(shi)，但(dan)過度依(yi)賴單一客(ke)戶(hu)（如恒(heng)大(da)）暴露了(le)業(ye)(ye)務(wu)模(mo)式(shi)的(de)(de)(de)脆弱性(xing)。結(jie)合此前報(bao)道(dao)（如恒(heng)大(da)113億(yi)(yi)元(yuan)不良資(zi)產包出售、萬科(ke)495億(yi)(yi)元(yuan)巨虧(kui)），房(fang)企(qi)(qi)(qi)風險(xian)外溢已波(bo)及(ji)代理(li)行(xing)業(ye)(ye)。未來(lai)，易居需加(jia)(jia)速債務(wu)重組(zu)，優化客(ke)戶(hu)結(jie)構，探索多(duo)元(yuan)化服務(wu)模(mo)式(shi)，同時(shi)借(jie)助政(zheng)策支(zhi)持盤活資(zi)產，方能(neng)擺脫危機(ji)，為(wei)行(xing)業(ye)(ye)提供風險(xian)管(guan)理(li)的(de)(de)(de)警示案(an)例。（一）7月(yue)10日，市場消(xiao)息(xi)稱(cheng)，全球(qiu)最大資(zi)產(chan)管理公(gong)司貝(bei)(bei)萊德(de)因未償還(huan)7.8億元(yuan)(yuan)人民幣(bi)貸款，其(qi)2017年以12億元(yuan)(yuan)收(shou)(shou)購的上海普陀區北岸長風E棟(dong)(dong)(dong)和G棟(dong)(dong)(dong)寫(xie)字(zi)樓被(bei)渣打銀行(xing)收(shou)(shou)回。鼎(ding)一投資(zi)以7億元(yuan)(yuan)（折(zhe)價(jia)48%）接盤該(gai)資(zi)產(chan)，并完(wan)成交割。北岸長風項目由北京天虹控股集團開發(fa)，包含4棟(dong)(dong)(dong)小獨棟(dong)(dong)(dong)辦公(gong)樓、6棟(dong)(dong)(dong)高層辦公(gong)樓、1棟(dong)(dong)(dong)五星級(ji)酒店及(ji)1棟(dong)(dong)(dong)商業中心(xin)，E棟(dong)(dong)(dong)面積(ji)逾2萬平(ping)方(fang)米(mi)，G棟(dong)(dong)(dong)不(bu)到7000平(ping)方(fang)米(mi)，2017年收(shou)(shou)購單(dan)價(jia)約4.3萬元(yuan)(yuan)/平(ping)方(fang)米(mi)。2024年，該(gai)項目租金下(xia)滑(hua)至(zhi)3.2-5.8元(yuan)(yuan)/平(ping)方(fang)米(mi)/天，物業管理費11元(yuan)(yuan)/平(ping)方(fang)米(mi)/月(yue)，空置率達34.7%，反映上海寫(xie)字(zi)樓市場低迷。貝(bei)(bei)萊德(de)首(shou)付4.2億元(yuan)(yuan)，貸款7.8億元(yuan)(yuan)，此(ci)次斷(duan)供導(dao)致其(qi)損(sun)失首(shou)付及(ji)潛在追索風險。【評論】貝(bei)萊(lai)德(de)斷貸7.8億元(yuan)導致北岸(an)長(chang)風(feng)(feng)兩棟寫字樓被(bei)收回(hui)，鼎一(yi)投(tou)資(zi)以7億元(yuan)“撿漏(lou)”，折射出上(shang)海商業地產(chan)(chan)市(shi)場的(de)低(di)迷(mi)與(yu)投(tou)資(zi)機構(gou)的(de)止損抉擇。北岸(an)長(chang)風(feng)(feng)租(zu)金低(di)至(zhi)3.2-5.8元(yuan)/平方(fang)米(mi)/天，空(kong)置率高(gao)達34.7%，遠高(gao)于上(shang)海甲(jia)級(ji)寫字樓平均(jun)水平（2024年三季度21.5%），疊加(jia)(jia)區域供應過剩，迫使貝(bei)萊(lai)德(de)放棄持(chi)續虧(kui)損資(zi)產(chan)(chan)。鼎一(yi)投(tou)資(zi)低(di)價接盤(pan)，顯(xian)示不良(liang)資(zi)產(chan)(chan)處置市(shi)場活(huo)躍，但需(xu)警惕后(hou)續運(yun)營與(yu)市(shi)場回(hui)暖的(de)不確定性。結合此前報道（如長(chang)城資(zi)產(chan)(chan)轉讓華西銀行(xing)股權），AMC與(yu)投(tou)資(zi)機構(gou)在房地產(chan)(chan)不良(liang)資(zi)產(chan)(chan)領(ling)域的(de)博弈加(jia)(jia)劇。未來，接盤(pan)方(fang)需(xu)優化租(zu)賃策(ce)略，借助政策(ce)支持(chi)盤(pan)活(huo)資(zi)產(chan)(chan)，而貝(bei)萊(lai)德(de)的(de)斷供案例或引發更多機構(gou)重新評估(gu)商業地產(chan)(chan)投(tou)資(zi)風(feng)(feng)險，銀行(xing)也(ye)需(xu)加(jia)(jia)強貸款風(feng)(feng)控(kong)以應對(dui)潛在違(wei)約潮。（二）6月29日(ri)，中(zhong)原(yuan)(yuan)資(zi)(zi)產管理(li)(li)有限公(gong)司(si)與中(zhong)原(yuan)(yuan)信托有限公(gong)司(si)簽(qian)署《債權(quan)轉讓協議》，中(zhong)原(yuan)(yuan)信托向中(zhong)原(yuan)(yuan)資(zi)(zi)產轉讓不(bu)良(liang)債權(quan)，價(jia)款17.2億(yi)元(yuan)，合同(tong)已生效。作為(wei)河(he)南(nan)省屬骨干(gan)金融(rong)企(qi)業(ye)，中(zhong)原(yuan)(yuan)資(zi)(zi)產以維(wei)護區域金融(rong)穩定、服務(wu)實體經(jing)濟為(wei)定位，通(tong)過此次(ci)收購優化(hua)河(he)南(nan)金融(rong)生態(tai)環境，預計(ji)提升公(gong)司(si)收益及償債能(neng)力。交易經(jing)內部決策機構(gou)審議并符合法律法規(gui)。截至2024年末，中(zhong)原(yuan)(yuan)資(zi)(zi)產經(jing)營穩健，盈(ying)利良(liang)好，風險(xian)可(ke)控(kong)。信托與AMC合作模式受《金融(rong)資(zi)(zi)產管理(li)(li)公(gong)司(si)不(bu)良(liang)資(zi)(zi)產業(ye)務(wu)管理(li)(li)辦法》支持(chi)，涵蓋信托計(ji)劃等(deng)不(bu)良(liang)資(zi)(zi)產處(chu)置，未來(lai)將在企(qi)業(ye)重(zhong)組、破產重(zhong)整等(deng)領域深化(hua)，助力金融(rong)風險(xian)化(hua)解與實體經(jing)濟復蘇(su)。【評論】中原資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)以17.2億元收購中原信(xin)托不(bu)良(liang)債(zhai)權，體現了地方AMC與(yu)信(xin)托公司(si)在(zai)不(bu)良(liang)資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)處置(zhi)中的(de)協同深化(hua)，為(wei)(wei)(wei)河南區(qu)域金融穩(wen)定注入(ru)新(xin)動(dong)能(neng)。交易不(bu)僅(jin)優(you)化(hua)中原資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)組合，預計提升(sheng)盈(ying)利與(yu)償債(zhai)能(neng)力，還通過市(shi)場(chang)化(hua)手段加速中原信(xin)托風(feng)險(xian)資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)出清，契合國(guo)家金融監管政策導向。《金融資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)管理公司(si)不(bu)良(liang)資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)業務管理辦(ban)法》為(wei)(wei)(wei)信(xin)托-AMC合作提供(gong)了明確支持，覆蓋信(xin)托計劃等多樣(yang)化(hua)資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)，凸顯了雙方在(zai)資(zi)(zi)(zi)源整合與(yu)風(feng)險(xian)化(hua)解(jie)中的(de)互補優(you)勢(shi)。然而，不(bu)良(liang)債(zhai)權處置(zhi)需警惕估值風(feng)險(xian)與(yu)市(shi)場(chang)波動(dong)，特(te)別是在(zai)房地產(chan)(chan)(chan)(chan)等高風(feng)險(xian)領(ling)域。未來，中原資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)應(ying)借助專業處置(zhi)能(neng)力，探索重組、資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)證券化(hua)等創新(xin)路徑，與(yu)信(xin)托公司(si)深化(hua)合作，共同挖掘困(kun)境資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)(chan)(chan)價值，為(wei)(wei)(wei)區(qu)域經濟(ji)復蘇與(yu)金融體系穩(wen)定貢(gong)獻力量(liang)。
