“租金倒掛”與監管缺失致經(jing)營(ying)模式崩(beng)塌，“二房東”行(xing)業加速洗牌；萬(wan)科債務(wu)困局迎來關鍵測試(shi)，20億(yi)債券(quan)展(zhan)期方(fang)案遇阻；蘇寧(ning)系38家公司重整草(cao)案表(biao)決再(zai)延期，張近東或(huo)“凈身(shen)出戶”償債。近期，以個(ge)人(ren)或小型企業為主的“二(er)(er)房(fang)(fang)東(dong)”模(mo)式在全國多地出(chu)現大規模(mo)經(jing)營困境與“跑路”事(shi)件，導致大量(liang)租客(ke)面(mian)臨押金損失(shi)、被(bei)強制清(qing)退(tui)甚至(zhi)遭遇停水斷電的處境。市場數據顯(xian)示，2025年(nian)(nian)初全國50城住宅平均租金創下新低(di)，以廣州黃(huang)埔(pu)區為例，租金較(jiao)峰值(zhi)跌幅(fu)達23%，而“二(er)(er)房(fang)(fang)東(dong)”此(ci)前以高價簽訂的收房(fang)(fang)合同(tong)與之(zhi)形成(cheng)“租金倒掛(gua)”，致使其規模(mo)越大虧損越嚴重。與此(ci)同(tong)時，出(chu)租房(fang)(fang)掛(gua)牌(pai)量(liang)大幅(fu)上升、保障性住房(fang)(fang)大量(liang)入(ru)市以及失(shi)業率(lv)維持(chi)高位，進一(yi)步擠壓了(le)其生(sheng)存空間。這被(bei)認為是住房(fang)(fang)租賃市場從(cong)無(wu)序擴張向(xiang)規范化、精(jing)細化運營轉型的必然過程，行業正加速(su)洗牌(pai)，業內估計(ji)近兩年(nian)(nian)二(er)(er)房(fang)(fang)東(dong)數量(liang)已減少(shao)約70%。作(zuo)為應對，國家層面(mian)已出(chu)臺《住房(fang)(fang)租賃條例》并于2025年(nian)(nian)9月生(sheng)效，首次(ci)將從(cong)事(shi)轉租業務(wu)且(qie)達到一(yi)定規模(mo)的個(ge)人(ren)納入(ru)監管。【評論】個(ge)人住房租賃市場屬于監管外的影子經濟，在納入監管之前被二房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)東(dong)操縱市場(chang)價格(ge)，導致一手房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)東(dong)和終(zhong)(zhong)端房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)客都遭受損失，另外(wai)二房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)東(dong)還為降低成本，裝(zhuang)修串(chuan)串(chuan)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)危害房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)客身體(ti)健康。隨著監管政策將個人住房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)租(zu)賃(lin)納入，二手房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)賺(zhuan)取(qu)的(de)差(cha)價將被分享(xiang)給(gei)一手房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)東(dong)和終(zhong)(zhong)端房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)客，至(zhi)于(yu)二房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)東(dong)承(cheng)擔的(de)供需(xu)錯配風(feng)險和裝(zhuang)修改造功(gong)能，則可以(yi)由國家以(yi)更高效(xiao)的(de)方(fang)式取(qu)代(dai)。萬科(ke)(ke)企業股份有(you)限公(gong)(gong)司(si)(si)(si)一筆20億元(yuan)中(zhong)(zhong)期(qi)(qi)(qi)票(piao)據(ju)的展期(qi)(qi)(qi)方案(an)正面臨(lin)部分(fen)持有(you)人(ren)(ren)的明確(que)反對，使(shi)公(gong)(gong)司(si)(si)(si)避免公(gong)(gong)開市(shi)場(chang)違約(yue)的努(nu)力遭遇(yu)重大變數(shu)。該筆名(ming)為“22萬科(ke)(ke)MTN004”的債(zhai)券(quan)原定于(yu)2025年12月(yue)(yue)15日到期(qi)(qi)(qi)兌付。萬科(ke)(ke)于(yu)12月(yue)(yue)初提出(chu)初步展期(qi)(qi)(qi)議案(an)，申請將(jiang)本金(jin)及所(suo)有(you)利息的支付全額(e)延(yan)期(qi)(qi)(qi)一年至(zhi)2026年12月(yue)(yue)15日，展期(qi)(qi)(qi)期(qi)(qi)(qi)間利率維(wei)持3%不變。此(ci)方案(an)意味著持有(you)人(ren)(ren)在(zai)未來一年內(nei)將(jiang)無法獲(huo)得(de)任何(he)現金(jin)償(chang)付，且(qie)未提供(gong)額(e)外風險(xian)補償(chang)。部分(fen)債(zhai)權人(ren)(ren)對此(ci)表(biao)示不滿，認為方案(an)缺(que)乏前置兌付和增(zeng)信措施，加劇(ju)了其權益的不確(que)定性。作為回應，債(zhai)權人(ren)(ren)也提出(chu)了包含追加增(zeng)信、要(yao)求正常(chang)支付當(dang)期(qi)(qi)(qi)利息等條款(kuan)的替代(dai)議案(an)。截至(zhi)12月(yue)(yue)12日的表(biao)決截止日臨(lin)近，此(ci)次展期(qi)(qi)(qi)投票(piao)結果將(jiang)直(zhi)接決定萬科(ke)(ke)是否會(hui)在(zai)12月(yue)(yue)15日構成實質性違約(yue)。與(yu)此(ci)同(tong)時，萬科(ke)(ke)另一筆余額(e)37億元(yuan)、將(jiang)于(yu)12月(yue)(yue)28日到期(qi)(qi)(qi)的中(zhong)(zhong)期(qi)(qi)(qi)票(piao)據(ju)也已公(gong)(gong)告(gao)擬召開持有(you)人(ren)(ren)會(hui)議商討(tao)展期(qi)(qi)(qi)，公(gong)(gong)司(si)(si)(si)面臨(lin)的短期(qi)(qi)(qi)償(chang)債(zhai)壓力持續。【評論】部(bu)分債權人(ren)對萬(wan)科(ke)(ke)中票的展(zhan)期提議不滿，導(dao)致(zhi)萬(wan)科(ke)(ke)可(ke)能被表決為(wei)違(wei)約(yue)。從萬(wan)科(ke)(ke)提供的條款來(lai)看，展(zhan)期利率(lv)未提高利率(lv)，以(yi)及未提供增信措施，導(dao)致(zhi)債權人(ren)展(zhan)期意愿(yuan)較低(di)。萬(wan)科(ke)(ke)近期又有(you)中票到期，屆時可(ke)能會引發連續違(wei)約(yue)。
蘇寧電器集團(tuan)等(deng)38家關(guan)聯公司(si)實(shi)質合(he)并(bing)重(zhong)整案(an)(an)迎來關(guan)鍵節點，重(zhong)整草(cao)案(an)(an)的表決期已再次延(yan)期至(zhi)(zhi)2025年12月14日。草(cao)案(an)(an)顯示，蘇寧系公司(si)面臨(lin)總計(ji)超過(guo)2300億(yi)元的債務(wu)，而其(qi)資產清算(suan)價值(zhi)已縮水(shui)至(zhi)(zhi)約410億(yi)元，處于(yu)嚴重(zhong)資不(bu)抵債狀態。根據重(zhong)整方案(an)(an)，包括實(shi)控人張(zhang)(zhang)近東在內(nei)(nei)的所(suo)有外部股東，其(qi)在這38家公司(si)中的股權權益將無償(chang)歸零并(bing)全部注入為償(chang)債設(she)立的信(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)計(ji)劃，股東僅(jin)能(neng)依據實(shi)繳出資額獲得信(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)的劣(lie)后級份(fen)額，充分體現(xian)“債權人利益優先”原則(ze)。作為換取債權人暫停(ting)追索其(qi)個(ge)人擔(dan)保責任的條件，張(zhang)(zhang)近東承諾將其(qi)名下(xia)所(suo)有個(ge)人資產也一并(bing)注入該信(xin)托(tuo)(tuo)(tuo)計(ji)劃用于(yu)償(chang)債。業內(nei)(nei)分析(xi)認為，蘇寧陷入困境(jing)的主因(yin)是過(guo)去十年在多元化并(bing)購(gou)、電商轉(zhuan)型及線下(xia)門店運營上的激(ji)進策略未(wei)能(neng)成功，最終導致流動性(xing)危機。【評(ping)論】蘇寧(ning)受房地產拖(tuo)累，目前已經進入資(zi)不(bu)抵債的狀態。股(gu)東權(quan)益注(zhu)入償債信(xin)托并不(bu)能夠安(an)撫債權(quan)人(ren)情(qing)緒，因為股(gu)權(quan)權(quan)益本身就是為對沖信(xin)用風險存在，而實(shi)控人(ren)注(zhu)入個人(ren)資(zi)產進入償債信(xin)托是有效(xiao)的，未來期待(dai)有更多的資(zi)方(fang)參(can)與(yu)紓困，幫助蘇寧(ning)電器擺脫(tuo)流動性危機(ji)。
